Відповідно до положень ст. 657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Зокрема, відповідно до ст. 55 Закону України «Про нотаріат» при посвідченні угод про відчуження жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна.

В разі наявності заборони угода про відчуження майна, обтяженого боргом, посвідчується лише у разі згоди кредитора і набувача на переведення боргу на набувача.

Посвідчення угод про відчуження квартири провадиться за місцем розташування вказаного майна або за місцезнаходженням однієї із сторін правочину.

При нотаріальному посвідченні договорів про відчуження житлового будинку, а також іншого нерухомого майна, що підлягає реєстрації, нотаріус вимагає подання документів, які підтверджують право власності (довірчої власності) на вказане майно та, у передбачених законодавством випадках, документи, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують (п. 61 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 р. № 20/5).

Право власності на квартиру, що відчужуються, може бути підтверджено, зокрема, одним з таких документів або їх дублікатів: нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни; спадковим договором; свідоцтвом про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів; свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах); свідоцтвом про право власності на об’єкти нерухомого майна; свідоцтвом про право на спадщину; свідоцтвом про право власності на частку в спільному майні подружжя; договором про поділ спадкового майна; договором про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно; договором про припинення права на аліменти для дитини у зв’язку з передачею права власності на нерухоме майно; договором про виділення частки в натурі (поділ); іпотечним договором, договором про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки; рішенням суду; договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав тощо.

Право довірчої власності підтверджується договором управління майном.

Крім правовстановлювального документа на квартиру, нотаріус вимагає витяг про реєстрацію прав власності на нерухоме майно із Бюро технічної інвентаризації на спеціальному бланку. У випадку, коли БТІ не підключено до електронного Реєстру прав власності на нерухоме майно, то воно видає довідку-характеристику.

Коли з витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно видно, що власник, здійснив або здійснює його перебудову чи прибудову, у тому числі перепланування житлового будинку, переобладнання нежитлового приміщення в житлове і навпаки без установленого дозволу або без належно затвердженого проекту чи з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, нотаріус вимагає подання рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування чи звести господарські, побутові будівлі та споруди. При відсутності такого рішення нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження житлового будинку, власником якого здійснено таку перебудову, прибудову, переобладнання чи зведено господарські побутові будівлі та споруди.

При посвідченні договору про відчуження квартири від імені неповнолітніх віком від 14 до 18 років, а також від імені осіб, цивільна дієздатність яких обмежена, можуть бути посвідчені лише за умови, якщо вони вчинені за згодою батьків (усиновлювачів) або піклувальника.

Якщо квартира знаходиться у спільній власності подружжя, то вона може бути продана лише за їх згодою. Така згода може бути виражена у нотаріально посвідченій заяві.

Державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Державного реєстру правочинів одночасно з його нотаріальним посвідченням (п. 6 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 р. № 671).

 

Відповідно до положень п.п. 2.3-2.6. Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 р. № 7/5 (у редакції наказу Міністерства юстиції України від 28 січня 2003 р. № 6/5), для здійснення реєстрації права власності на нерухоме майно власник (власники) або належним чином уповноважена ним (ними) особа подає заяву встановленої форми до БТІ, яке здійснює свою діяльність на території тієї адміністративно-територіальної одиниці, на якій розташований об’єкт нерухомого майна.

Разом із заявою про реєстрацію прав власності подаються правовстановлювальні документи (договір купівлі-продажу тощо), їх копії (нотаріально засвідчені).

Якщо заява про реєстрацію прав власності на нерухоме майно подається не пізніше як через дванадцять місяців після виникнення цього права, то об’єкт не підлягає повторній технічній інвентаризації. Якщо строк подачі заяви порушено, то реєстрації прав власності повинна передувати технічна інвентаризація об’єктів.

 

Необхідно зазначити, що при купівлі квартири у договорі доцільно зазначати реальну вартість квартири, тому що у випадку визнання даного договору недійсним, можна бути повернути лише зазначені у договорі кошти. Гроші доцільно, передавати у присутності нотаріуса.

 

Що стосується оподаткування операції купівлі-продажу квартири, то відповідно до п. 11.1.1. ст. 11 Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб», дохід, отриманий платником податку від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), не оподатковується, якщо загальна площа такого житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку не перевищує 100 квадратних метрів.

У разі якщо площа такого об’єкта нерухомого майна перевищує 100 квадратних метрів, то частина доходу, пропорційна сумі такого перевищення, підлягає оподаткуванню за ставкою в розмірі 1 відсотка від вартості такого об’єкта нерухомого майна.

Дохід від продажу об’єкта нерухомого майна визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта нерухомого майна, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до законодавства.

При цьому податковим агентом при здійсненні операцій з відчуження об’єктів нерухомого майна в порядку, передбаченому ст. 11 цього Закону, є нотаріус, який посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку сторонами договору. Нотаріус, який посвідчив договір відчуження об’єкта нерухомості, зобов’язаний надіслати інформацію про такий договір податковому органу за податковою адресою платника податку у строки, встановлені законом для податкового кварталу (тобто протягом 40 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) кварталу (півріччя)).

 

Таким чином, договір купівлі-продажу квартири підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Крім того, необхідно зареєструвати право власності на нерухоме майно.

Для нотаріального посвідчення необхідні такі документи: документи, які підтверджують право власності (договір купівлі-продажу, дарування, спадкування, свідоцтва про право власності тощо); витяг про реєстрацію прав власності на нерухоме майно на спеціальному бланку із БТІ (за неможливості – довідку-характеристику із БТІ); експертна грошова оцінка квартири (або довідка із БТІ); згода одного із подружжя на продаж.

Державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Державного реєстру правочинів одночасно з його нотаріальним посвідченням.

Для державної реєстрації права власності на нерухоме майно подається заява встановленої форми до БТІ разом із договором купівлі-продажу та його нотаріально засвідченою копією.

 

Слід відмітити, що при купівлі квартири, найбільший ризик подальшого розірвання договору купівлі-продажу представляють квартири, тільки-но отримані у спадщину, за договором дарування, за договором довічного утримання, квартири, в яких проживали неповнолітні діти або особи з обмеженою відповідальністю.

Коли квартира купується, слід уважно вивчити всі документи, їх узгодженість між собою та відповідність реальній квартирі, частоту продажу квартири. Доцільно отримати довідки із ЖЕКу про відсутність зареєстрованих (прописаних) осіб на момент продажу та про заборгованість по квартплаті. Крім того, бажано опитати сусідів та іншим чином отримати більше інформації про квартиру, її власників (співвласників), їх дітей, нащадків тощо. Велике значення має й зміст договору купівлі-продажу, в якому можна врахувати й попередити певні ризики.

Юристи Адвокатської агенції «ЮКом» завжди готові оказати необхідну кваліфіковану допомогу та юридичний супровід правочинів із нерухомістю, у тому числі договорів купівлі-продажу квартири.

Також, радимо ознайомитися із корисною публікацією на порталі «Контракти» - «Комбинации монстров. Что нужно сделать, чтобы аферисты не отобрали у вас квартиру».