Чуприна Олена, юрисконсульт Адвокатської агенції «ЮКом»
В умовах економічної кризи, кількість боржників, які з різних причин не можуть надалі обслуговувати свої кредити, зростає в геометричній прогресії.
У зв’язку з цим, банки масово почали виставляти на продаж майно, що знаходиться у них в заставі по активам, які не повертаються. Саме за рахунок заставного майна, банк має можливість повернути свої кошти та відшкодувати інші витрати та шкоду завдану неплатоспроможністю клієнта. Заставним майном може бути все що завгодно, починаючи з квартир, будинків, земельних ділянок, транспорту та закінчуючи меблями чи будівельними інструментами. Найчастіше ним все ж таки виступає найбільш ліквідне майно, а саме нерухомість та автомобілі.
Банки, з метою погашення заборгованостей перед ним прагнуть реалізувати заставне майно у найпростіший та найдешевший спосіб, але в силу різних обставин, процес реалізації заставного майна в Україні є достатньо не простим та потребує максимум уваги та пильності як від продавця такого майна так і від покупця.
Найактуальнішими в цьому процесі залишаються питання правового захисту та забезпечення права власності заставодержателя на заставне майно, правомірності реалізації такого майна та захист права власності нового власника цього майна.
Найбільш привабливим в придбанні заставного майна є його ціна. Зазвичай вона є значно нижче за ринкову, оскільки кредит, як правило, видається не на всю суму оціночної вартості нерухомості, а лише на певну її частину
Насамперед слід визначити тенденцію, що склалася на сьогодні і полягає в тому, що і банки і самі боржники ініціюють добровільну реалізацію заставного майна. Якщо продажем майна займається банк, то по–перше, на боржника додатково можуть бути покладені всі витрати пов’язані з такою реалізацію, а по–друге, при загальній тенденції зменшення реальної ринкової вартості заставного майна, банк не буде приділяти особливої уваги ціні реалізації майна, оскільки у разі недостатності вирученої суми не вистачить для погашення заборгованості, він може звернути стягнення на інше майно боржника. Крім цього, у разі реалізації майна банком, ціна на майно може бути занижена в ході його реалізації, так як майно, яке декілька разів виставлялося на продаж, але не було продане у зв’язку з відсутністю покупців, кожного наступного разу виставляється за ще нижчою ціною. В результаті, реалізація такого майна не задовольнить вимоги банку, а боржник так і залишиться боржником.
Саме тому добровільний спосіб реалізації майна чи переведення боргу, наразі, є найбільш доцільними способами вирішення питання неплатоспроможності. Особа, яка бажає придбати заставне майно, про яке дізналася, наприклад на сайті банку, в першу чергу повинна з’ясувати, в якому саме порядку реалізується це майно.
У разі якщо реалізація майна є добровільною, то у покупця такого заставного майна виникає не більше ризиків ніж при придбанні будь – якого іншого майна у будь – якої іншої особи. Але, звісно, це не означає, що не потрібно перевірити статус заставного майна, договір застави та належність права на звернення стягнення.
Більш складним є процес примусової реалізації заставного майна. Для банків цей варіант, в силу діючої нормативної бази, є надто громіздким та часозатратним, що не дозволяє банкам проводити швидку реалізацію заставленого майна.